L’année 2025 s’est achevée et nous nous sommes dit, chez Hermanns Real Estate, qu’il pouvait être intéressant de revenir sur les tendances du marché immobilier à Bruxelles et Etterbeek de ces douze derniers mois. L’immobilier ne se résume pas à des chiffres ou à des mouvements abstraits, non. Derrière chaque vente, chaque achat, chaque location, il y a des choix, des contraintes, des opportunités… et parfois des inquiétudes. L’année 2025 l’a parfaitement illustré.
Chez Hermanns Real Estate, nous avons vécu 2025 comme une année dense, contrastée, mais surtout révélatrice de mutations profondes du marché bruxellois, et plus particulièrement à Etterbeek. Retour sur une année riche en enseignements et projection vers une année 2026 qui s’annonce aussi stimulante que complexe.
2025 à Etterbeek : une année en plusieurs temps
Le marché immobilier à Etterbeek s’est montré particulièrement dynamique au premier semestre 2025. Dès le début de l’année, l’activité a démarré sur les chapeaux de roues, notamment grâce à de nombreuses ventes, une forte rentrée de mandats et, surtout, des acquéreurs motivés et réactifs.
Cette dynamique s’est maintenue jusqu’à la fin du mois de juillet. L’été a ensuite marqué une véritable pause. Août et septembre ont été sensiblement plus calmes, probablement en raison d’un décalage des périodes de vacances. Les projets ont été mis en attente, les visites se sont espacées.
Le dernier trimestre a, quant à lui, montré un visage plus nuancé. Octobre a été le meilleur mois de l’année 2025, avec pas moins de 82 visites, contre seulement 39 en novembre. Décembre a finalement permis de clôturer l’année sur une note très positive, avec un regain d’activité qui a confirmé la solidité du marché local.
Le PEB : un symptôme devenu central
Depuis plusieurs années, le certificat PEB, qui calcule la performance énergétique des bâtiments, gagne en importance. En 2025, ce critère s’est définitivement imposé dans les décisions des acquéreurs. Ce que nous avons observé chez Hermanns Real Estate, c’est une attention particulièrement marquée de la part des profils liés à la Commission européenne.
Pour ces acquéreurs, un score PEB minimum D n’est plus négociable. Cette exigence s’inscrit dans un contexte réglementaire plus large, avec la volonté affichée par Bruxelles d’empêcher, pour 2033, la vente de propriétés aux scores énergétiques trop faibles, les « E », « F » et « G ».
Dans la pratique, cet objectif semble difficilement tenable. Les biens les plus énergivores appartiennent souvent au parc immobilier public, tandis que les propriétaires privés font face à une réalité économique complexe :
- réduction des primes à la rénovation,
- coûts des travaux élevés,
- impossibilité pour beaucoup d’assumer seuls l’entièreté des rénovations.
Ce déséquilibre crée une tension croissante sur le marché et renforce la prudence des acheteurs.
Incertitude politique et blocage des petits budgets
L’année 2025 a également été marquée par une incertitude gouvernementale à Bruxelles, un facteur qui pèse lourdement sur un marché par nature spéculatif. L’instabilité freine l’investissement, ralentit les décisions et complexifie l’accès à la propriété.
Les dispositifs d’aide, comme le fonds du logement, ne sont aujourd’hui plus en mesure de soutenir efficacement les ménages aux revenus modestes. Résultat : les petits budgets et les biens sous la barre des 250 000 € se retrouvent dans une zone grise, n’attirant ni les investisseurs, ni les primo-acquéreurs.
Ce segment du marché est clairement l’un des plus fragilisés.
Le marché locatif : un retour prudent des investisseurs
Nous nous attendions à un retour optimiste du marché locatif, et pourtant, 2025 a été une année en dent de scie. Les investisseurs sont bel et bien revenus, mais de manière sélective.
Les incertitudes gouvernementales, mais aussi les diminutions des primes à la rénovation, continuent de freiner un marché locatif de plus en plus frileux. Pour tirer leur épingle du jeu, les investisseurs recherchent des biens immobiliers qui répondent à des critères clairs :
- les petites unités locatives,
- déjà rénovées,
- sans infractions urbanistiques,
- avec un PEB D minimum.
À l’inverse, les projets plus lourds ou nécessitant d’importantes rénovationssuscitent davantage de réticences. La suppression de certaines primes à l’isolation à Bruxelles renforce cette prudence : l’inconnu des travaux reste un frein majeur pour de nombreux bailleurs.
2025 chez Hermanns Real Estate : une année record
Malgré ce contexte, les prix de l’immobilier ont continué à progresser en 2025. Pour Hermanns Real Estate, l’année a été particulièrement positive :
Plus de 90 biens vendus (contre 69 en 2024)
Une augmentation de près de 30 % du nombre de biens vendus par nos agents immobiliers. Preuve en est que l’immobilier reste un investissement rentable et apprécié par les Belges.
Une équipe de 12 collaborateurs
Notre équipe s’est également renforcée, puisqu’elle compte aujourd’hui une dizaine d’agents, toujours prêts à suivre vos projets de vente, d’acquisition ou d’investissement de A à Z.
Un score Google de 4,8/5
Sur Google, vous êtes 468 à avoir souhaité laisser une preuve de votre passage chez Hermanns Real Estate. Merci pour votre confiance et le joli score de 4,8/5, un véritable reflet de celle-ci et de la qualité de notre travail au quotidien.
2025 est tout simplement notre meilleure année depuis 2015 ! Et cela, c’est aussi grâce à vous.
2026 : une année de challenges… et d’opportunités
L’année 2026 s’annonce comme une année de préparation, marquée par deux mots-clés : challenge et risque. Les incertitudes restent nombreuses, autour de l’évolution des primes, des exigences énergétiques, mais aussi de l’instabilité politique et des conditions d’octroi de crédit plus strictes par les banques qui se montrent plus attentives.
Certaines banques prêtent désormais de manière plus conservatrice, souvent à 60 %, contre 80 % auparavant. Cette réalité impose une gestion rigoureuse du cash-flow et une anticipation accrue pour saisir les opportunités.
Pourtant, 2026 sera une année à fort potentiel pour plusieurs quartiers bruxellois. Certaines zones devraient bénéficier d’un véritable coup d’accélérateur. C’est notamment le cas des abords de la gare du Midi, du bas de Saint-Gille et, surtout, de quartiers longtemps boudés, comme Haaren ou Evere, qui ont déjà vu un premier boost en 2025.
Ces zones attirent aujourd’hui une classe moyenne étrangère, séduite par leur accessibilité, leurs ressources et la proximité avec le centre-ville. Une dynamique déjà amorcée en 2025, appelée à se renforcer.
Hermanns Real Estate, votre partenaire pour la réussite de vos projets immobiliers
2026 sera sans aucun doute une année charnière. Plus exigeante, plus technique, mais aussi porteuse d’opportunités pour les projets bien accompagnés.
Chez Hermanns Real Estate, nous continuons d’évoluer pour rester au plus près du marché et de ses mutations. Chez nous, l’un des points à ne pas manquer sera l’ouverture d’une nouvelle agence. Promis, on vous en dit plus rapidement. Elle nous permettra de vous accompagner encore davantage dans vos projets immobiliers.
