Vos futurs locataires
Avant de mettre votre appartement meublé en location, la première question à se poser est celle-ci : quel est votre public cible ? Selon notre expérience dans l’immobilier à Etterbeek et Bruxelles-Centre, nous avons remarqué que 90% des personnes qui louent un appartement ou studio meublé sont des expatriés, en mission à Bruxelles pour un à trois ans. « Qu’ils soient seul, en couple ou en famille, les expats recherchent principalement un logement meublé à Bruxelles, dans lequel ils pourront poser leurs valises et se sentir directement comme à la maison. » nous précise Christopher Byl, conseiller immobilier en location chez Hermanns Real Estate.
Mais un autre public est également à la recherche d’appartements meublés : les jeunes divorcés. Ils viennent de traverser une séparation parfois difficile, et ils n’ont pas la tête à chercher de nouveaux meubles. Ils ont seulement besoin d’un logement prêt à les recevoir, le temps de se retourner et d’acheter un appartement ou une maison dans l’année suivante.
L’importance de la localisation
Si vous êtes propriétaire d’un bien à louer dans le centre de Bruxelles, le meubler peut s’avérer rentable pour vous. En effet, en étant à proximité d’institutions européennes, d’entreprises internationales ou encore d’hôpitaux, vous pourrez toucher le public adéquat.
Au cœur de la capitale européenne, se trouvent également des locataires qui recherchent un lieu 4 jours par semaine et non le weekend. Ils auront alors besoin d’un logement meublé pour réduire au maximum l’investissement. Cependant, si votre bien se situe plutôt en périphérie ou dans une commune plus éloignée, nous vous déconseillons d’opter pour la location meublée, qui pourrait vous freiner pour trouver des locataires.
À partir de quand considère-t-on un appartement comme meublé ?
Pour pouvoir utiliser l’expression « logement meublé » sur votre annonce de mise en location, vous devez fournir, à titre d’exemple, environ 10.000 € de mobilier pour un appartement 2 chambres. Il faudra également prévoir les casseroles et autres ustensiles de cuisine, ou encore la literie, l’aspirateur, etc. « Il existe différents types de biens meublés, mais les expats que nous rencontrons à Bruxelles cherchent majoritairement le package complet, qui contient le mobilier, mais aussi les charges, la connexion internet, etc. » ajoute Christopher Byl.
Attention toutefois : certains propriétaires utilisent leur appartement à louer comme garde-meubles, et y placent dès lors du mobilier ancien ou hétéroclite, ce qui ne crée pas une plus-value pour le bien. Les locataires sont plutôt à la recherche d’un logement meublé moderne et contemporain, dans lequel ils se sentiront bien. Évitez donc cette technique et préférez une décoration scandinave, minimaliste ou colorée
Les inconvénients
L’entretien et le vide locatif
Si vous louez votre appartement avec du mobilier, cela nécessitera un suivi plus conséquent qu’avec un logement non meublé. En effet, dès la fin du bail, vous devrez vérifier que tous les meubles sont encore en état pour le prochain preneur, et remplacer les éléments abîmés. Pour pouvoir garder une trace officielle de l’état du mobilier à l’entrée du locataire, pensez donc à intégrer les meubles dans l’état des lieux !
En vous adressant à un public qui recherche un bail de courte durée, vous risquez également un vide locatif plus fréquent qu’avec un appartement non meublé. En effet, dès le départ de votre locataire, vous devrez parfois remettre le bien en état, et donc le laisser vide pendant un à deux mois. Dans la même optique, la rotation entre vos locataires sera plus fréquente.
La fiscalité
En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de déclarer la location du mobilier en complément du bien immobilier. Sur le bail, vous avez deux possibilités : préciser un montant global, qui reprend la location du bien et du mobilier, ou segmenter le montant en deux loyers – celui relatif à l’appartement et celui qui concerne les meubles.
Dans la première situation, l’administration fiscale considère automatiquement que 40% du montant global équivaut à la location des meubles, alors que dans la seconde, vous pouvez préciser la somme que vous souhaitez recevoir chaque mois pour la mise à disposition de votre mobilier. Dans ce cas, nous vous conseillons de calculer environ 10% du loyer total.
Le taux d’imposition actuel sur la location de mobilier étant de 30%, vous avez la possibilité, en tant qu’indépendant ou société, de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% qui sera repris dans vos frais professionnels. L’impôt complémentaire à payer sur la mise à disposition des meubles sera alors de 15%.
Les avantages
Un loyer plus élevé
Si les inconvénients semblent nombreux, la mise en location de votre appartement meublé présente toutefois différents avantages. Avant toute chose, en meublant votre bien, vous pourrez fixer un loyer plus élevé en comparaison au même type de bien non meublé. Selon le standing du mobilier et du logement, vous pourrez augmenter vos rentrées mensuelles jusqu’à 20%.
Appartement vite loué et rentabilisé
Afin de pouvoir commencer leur mission dans les temps, les expatriés qui recherchent un logement meublé à Bruxelles sont plus enclins à louer rapidement. Votre bien meublé sera donc vite occupé en comparaison à un bien classique. De plus, en louant votre bien meublé à un représentant d’une institution européenne ou d’une entreprise internationale – ambassadeurs, CEO, administrateurs, chefs de projets, etc. – , le bail peut être reconduit automatiquement car celle-ci se charge de trouver de nouveaux locataires (la personne qui quitte son poste laisse son logement à son successeur).
Vous êtes propriétaire et avez, vous aussi, le projet de vous expatrier pour quelques années ? La mise en location de votre appartement meublé vous évitera les frais liés à la location d’un garde-meubles, et vous évitera aussi de devoir déménager votre mobilier pour le réinstaller quelques années plus tard. En complément, vous bénéficiez d’une rentrée mensuelle qui vous permet de continuer à payer votre prêt immobilier, et vous retrouvez votre appartement une fois votre mission à l’étranger terminée.
