Vous allez sauter le pas et investir dans l’immobilier, mais comment reconnaitre un bien rentable d’un investissement à perte ? Nous vous donnons quelques conseils et pointons pour vous les éléments clés à tenir à l’œil avant de signer le compromis.
Les éléments à surveiller
Prix d’achat et rendement locatif
Portez tout d’abord une attention particulière au prix d’achat acte en main. En effet, lorsqu’on achète un immeuble de rapport, il faut tenir compte à la fois du prix d’achat que vous allez débourser, mais aussi des droits d’enregistrement (de 12,5%) et des frais de notaire (1,5% environ).
Si le montant que vous obtenez vous semble raisonnable par rapport à l’investissement prévu, n’oubliez pas de vous renseigner quant au loyer total obtenu actuellement grâce à la location de la maison ou de l’appartement, en le calculant idéalement sur 11 mois. Cette astuce vous permettra de combler un éventuel vide locatif parmi les appartements disponibles. Pour obtenir un rendement locatif satisfaisant, il faut que celui actuellement obtenu soit équivalent à 5% du prix d’achat acte en main.
Incidence des travaux éventuels
Notez qu’en moyenne, on considère qu’un bien immobilier à la location mérite un petit rafraichissement tous les 7 à 10 ans et que certains aménagements sont parfois obligatoires, même si vous prévoyez de laisser le bien en l’état. Par exemple, si l’installation électrique est vieillissante et ne correspond plus aux normes en vigueur, il est exigé de la remettre à jour endéans les 18 mois qui suivent l’achat de la maison ou de l’appartement concerné.
Surveillez également les infractions urbanistiques éventuellement commises qui pourraient entrainer des travaux et vous coûter cher en régularisation.
Ajoutez donc ces montants à votre prix d’achat avant d’évaluer votre rendement locatif tel qu’expliqué plus haut.
Des locataires ponctuels
Les locataires actuels paient-ils leur loyer en temps et en heure ? Bonne question ! En effet, il est indispensable d’obtenir cette information de la part du propriétaire précédent afin d’éviter les arriérés ainsi que les frais administratifs et les démarches nécessaires pour régulariser ces situations. En d’autres termes, privilégiez toujours un bien occupé par des locataires ponctuels.
L’importance du quartier
Le quartier dans lequel vous projetez d’investir a une incidence directe sur la rentabilité de votre placement. Les quartiers populaires offriront généralement un rendement locatif supérieur aux quartiers plus exclusifs. En effet, les biens situés dans ces quartiers étant souvent plus petits, ils permettent de dégager un loyer plus conséquent au mètre carré. De plus, les petites unités permettent de répartir le risque de vide locatif entre plusieurs locataires. Cependant, ces biens seront potentiellement moins qualitatifs et nécessiteront des travaux plus importants ainsi qu’une gestion plus chronophage.
Pensez également à consulter les aménagements futurs prévus par l’Administration communale ou la Région dans le quartier qui vous intéresse. En effet, ces améliorations représenteront potentiellement une plus-value non négligeable pour le bien.
Enfin, certains quartiers sont mieux desservis en transports en commun que d’autres. Ce dernier élément sera valorisé par beaucoup de locataires, surtout si la maison ou l’appartement se situe à Bruxelles ou dans une autre grande ville.
Quel bien pour votre investissement locatif ?
Nous vous l’expliquions plus haut, la taille du bien a une incidence directe sur le rendement locatif de la maison ou de l’appartement que vous choisirez : « Au plus petite la surface, au plus grand le rendement locatif », résume Amaury Hermanns, fondateur de l’agence immobilière Hermanns Real Estate.
« Pour votre investissement immobilier, nous vous conseillons de vous tourner vers un studio ou un appartement plutôt qu’une maison ou une villa. Cette dernière ne vous offrira pas un rendement locatif intéressant : vous l’achèterez environ 650.000€ et en obtiendrez un loyer unique de 1.400€, par exemple. En comparaison, un immeuble du même prix vous permettra de louer 4 appartements distincts au prix de 750€ chacun », nous précise-t-il.
Outre la taille du bien, y-a-t ’il d’autres critères à prendre en compte ?
Eh oui ! Un jardin et/ou une terrasse participeront également à augmenter le rendement locatif de votre bien, et encore plus après la période de confinement que nous venons de traverser ! Il sera certainement plus cher à l’achat, mais cet investissement sera rapidement rentabilisé.
Nos derniers conseils avant d’investir dans l’immobilier
Notre petite astuce ? Passez par un expert pour réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie lors d’un changement de locataire. Vous devrez débourser un petit supplément dans vos frais de gestion, mais cela vous fera épargner de nombreux euros lorsqu’il faudra constater les dommages locatifs. Votre rendement locatif n’en sera qu’augmenté.
Ça y est, vous avez désormais les cartes en main pour mieux penser votre futur investissement immobilier. Alors… à vos projets !
