U staat op het punt de stap te zetten en te investeren in vastgoed, maar hoe herkent u een rendabel pand van een verlieslatende investering? Wij geven u enkele tips en wijzen u op de belangrijkste elementen om in de gaten te houden voordat u het compromis tekent.
Waar u op moet letten
Aankoopprijs en huurrendement
Besteed allereerst bijzondere aandacht aan de aankoopprijs ‘akte in de hand’. Inderdaad, wanneer u een opbrengsteigendom koopt, moet u rekening houden met zowel de aankoopprijs die u zult betalen, als met de registratierechten (van 12,5%) en de notariskosten (ongeveer 1,5%).
Als het bedrag dat u verkrijgt redelijk lijkt in vergelijking met de geplande investering, vergeet dan niet te informeren naar de momenteel verkregen totale huurprijs dankzij de verhuur van het huis of appartement, door dit idealiter over 11 maanden te berekenen. Deze tip stelt u in staat om een eventuele leegstand onder de beschikbare appartementen op te vangen. Om een bevredigend huurrendement te verkrijgen, moet het momenteel verkregen rendement gelijk zijn aan 5% van de aankoopprijs ‘akte in de hand’.
Gevolgen van eventuele werkzaamheden
Houd er rekening mee dat men gemiddeld beschouwt dat een huurpand elke 7 tot 10 jaar een kleine opfrisbeurt verdient en dat sommige aanpassingen soms verplicht zijn, zelfs als u van plan bent het pand in de huidige staat te laten. Bijvoorbeeld, als de elektrische installatie verouderd is en niet meer voldoet aan de geldende normen, is het verplicht deze binnen 18 maanden na de aankoop van het betreffende huis of appartement te actualiseren.
Let ook op de stedenbouwkundige overtredingen die eventueel begaan zijn en die werkzaamheden met zich mee kunnen brengen en u duur komen te staan qua regularisatie.
Voeg deze bedragen dus toe aan uw aankoopprijs voordat u uw huurrendement evalueert zoals hierboven uitgelegd.
Stipte huurders
Betalen de huidige huurders hun huur op tijd? Goede vraag! Inderdaad, het is essentieel om deze informatie van de vorige eigenaar te verkrijgen om achterstallige betalingen, administratieve kosten en de nodige procedures te vermijden om deze situaties te regulariseren. Met andere woorden, geef altijd de voorkeur aan een pand dat bewoond wordt door stipte huurders.
Het belang van de buurt
De buurt waarin u van plan bent te investeren, heeft een directe invloed op de rentabiliteit van uw investering. Populaire buurten bieden over het algemeen een hoger huurrendement dan meer exclusieve buurten. Inderdaad, aangezien de panden in deze buurten vaak kleiner zijn, maken ze het mogelijk om een hogere huurprijs per vierkante meter te genereren. Bovendien maken kleinere eenheden het mogelijk om het risico op leegstand over meerdere huurders te spreiden. Deze panden zullen echter potentieel minder kwalitatief zijn en zullen meer ingrijpende werkzaamheden en een tijdrovender beheer vereisen.
Denk er ook aan om de toekomstige ontwikkelingen te raadplegen die door het gemeentebestuur of de Regio gepland zijn in de buurt die u interesseert. Inderdaad, deze verbeteringen zullen potentieel een aanzienlijke meerwaarde voor het pand vertegenwoordigen.
Tot slot zijn sommige buurten beter bereikbaar met het openbaar vervoer dan andere. Dit laatste element zal door veel huurders gewaardeerd worden, vooral als het huis of appartement zich in Brussel of een andere grote stad bevindt.
Welk pand voor uw huurinvestering?
Zoals we hierboven al uitlegden, heeft de grootte van het pand een directe invloed op het huurrendement van het huis of appartement dat u kiest: “Hoe kleiner de oppervlakte, hoe hoger het huurrendement”, vat Amaury Hermanns, oprichter van het makelaarskantoor Hermanns Real Estate, samen.
“Voor uw vastgoedinvestering adviseren wij u om te kiezen voor een studio of een appartement in plaats van een huis of een villa. Deze laatste zal u geen interessant huurrendement opleveren: u zult deze voor ongeveer € 650.000 kopen en er een eenmalige huur van € 1.400 voor ontvangen, bijvoorbeeld. Ter vergelijking, een pand van dezelfde prijs stelt u in staat om 4 afzonderlijke appartementen te verhuren voor elk € 750”, preciseert hij.
Naast de grootte van het pand, zijn er nog andere criteria om rekening mee te houden?
Jazeker! Een tuin en/of een terras zullen ook bijdragen aan het verhogen van het huurrendement van uw pand, en nog meer na de lockdownperiode die we net hebben doorgemaakt! Het zal zeker duurder zijn bij aankoop, maar deze investering zal snel rendabel zijn.
Onze laatste tips voordat u investeert in vastgoed
Onze kleine tip? Schakel een expert in om de in- en uitgaande plaatsbeschrijving op te maken bij een wisseling van huurder. U zult een kleine toeslag moeten betalen in uw beheerkosten, maar dit zal u veel euro’s besparen wanneer huurschade moet worden vastgesteld. Uw huurrendement zal er alleen maar door toenemen.
Dat is het, u heeft nu de kaarten in handen om beter na te denken over uw toekomstige vastgoedinvestering. Dus… aan de slag met uw projecten!
