Les relations que vous entretenez avec vos locataires se dégradent et vous avez de plus en plus de mal à percevoir vos loyers ? Votre immeuble vieillit et vous ne souhaitez pas entreprendre les travaux de rénovation qui s’imposent ? Vous faites face à un problème de vide locatif récurent ?

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble de rapport à Bruxelles ou ailleurs en Belgique, là sont les raisons principales qui vous poussent peut-être à envisager de le vendre…

Quelle que soit la raison qui motive votre choix, parcourez cet article spécialement rédigé par nos soins dans le but de vous guider dans cette étape et de réussir au mieux cette transaction immobilière si particulière.

Vendre un immeuble de rapport : 2 solutions à envisager

Si vous vous apprêtez à vendre votre immeuble de rapport, deux options s’offrent à vous : vous pouvez soit le vendre en bloc à un seul et même acheteur, soit le vendre à la découpe à plusieurs acquéreurs distincts.

Quelle formule choisir et quels en sont les avantages et inconvénients ?

La vente en bloc

La vente en bloc consiste à préserver la configuration actuelle de votre immeuble et à le vendre dans son entièreté à un acheteur unique. Ce genre de transactions intéressera généralement trois types d’investisseurs :

• Le particulier à la recherche d’une solution d’investissement lui permettant de générer un rendement locatif récurrent et de s’assurer une retraite plus confortable. Ce type d’acheteur décidera généralement de poursuivre les baux des éventuels locataires actuels.

• L’investisseur qui effectuera tous les travaux de rénovation avant de revendre l’immeuble en bloc à un prix supérieur.

• L’investisseur qui morcèlera l’immeuble en plusieurs unités avant de le revendre à la découpe dans le but d’effectuer une plus-value.

De par sa nature directe et non transformative du bien concerné, la vente en bloc est généralement plus facile et plus rapide à mettre en œuvre.

En effet, le fait de vendre l’immeuble à un seul et même acquéreur limitera le nombre de visites à organiser et allégera les démarches bancaires et notariales liées à la cession d’un bien.

En outre, vendre en bloc limitera les travaux de transformation qui auraient été nécessaires s’il avait fallu individualiser plusieurs lots au sein de l’immeuble.

Cependant, bien que la vente en bloc soit moins contraignante, elle sera généralement moins intéressante d’un point de vue financier. Pour preuve, on estime que le montant de la vente en bloc d’un immeuble de rapport est entre 5 et 20% moins élevé que s’il avait été commercialisé en plusieurs unités.

La vente à la découpe

Contrairement à la vente en bloc, la vente à la découpe consiste, elle, à scinder l’immeuble en plusieurs unités indépendantes et à vendre chaque nouveau lot créé à un acheteur différent. Ce type de vente intéressera majoritairement les particuliers, et souvent les jeunes couples à la recherche d’un premier appartement.

Tel qu’évoqué plus haut, la vente à la découpe d’un immeuble de rapport sera généralement plus lucrative et donc plus intéressante pour le propriétaire vendeur.

Néanmoins, plusieurs facteurs risquent de vous dissuader si vous ne disposez pas d’une certaine maîtrise du sujet et d’un peu de temps…

• Les transformations profondes nécessaires à l’individualisation des différents lots au sein de l’immeuble impliqueront l’intervention d’un géomètre, une précadastration, une autorisation communale ainsi que la constitution de la future copropriété.

• Vendre à la découpe implique de vendre plusieurs biens immobiliers, et donc de consacrer nettement plus de temps et d’énergie à la vente globale de l’immeuble. Ceci est d’autant plus vrai que la mise en vente simultanée de plusieurs biens identiques sur le marché peut parfois induire une offre excédentaire à l’instant « t » et donc des délais supplémentaires pour vendre l’intégralité des lots concernés.

• Enfin, si la vente en bloc attire le plus souvent des investisseurs ayant un certain pouvoir d’achat, la vente à la découpe intéressera plutôt des acheteurs plus conventionnels dont beaucoup de primo-acquéreurs qui auront besoin de plus de temps pour récolter les fonds nécessaires à l’achat de leur future habitation (attention aux conditions suspensives à l’octroi d’un crédit hypothécaire).

Moins de temps ou plus d’argent ?

En fonction de votre profil de vendeur, les éléments précités devraient vous permettre d’opter pour une méthode ou l’autre. La vente en bloc facilitera et accélérera la vente de votre immeuble mais sera très probablement moins rentable qu’une vente à la découpe, qui, si vous êtes prêts à y consacrer du temps, vous fera certainement bénéficier d’un meilleur rendement.  

Nous espérons que cet article saura vous guider et vous permettra de faire les bons choix… Et si vous souhaitez être accompagné dans la vente de votre immeuble de rapport par une équipe passionnée, vous savez à quelle porte toquer !